Helaas worden heel wat mede-eigenaars en VME’s geconfronteerd met overlast veroorzaakt door bewoners of buren. Dit kan gaan van hinder in de gemene delen (bv. hinder door afval of parkeerproblemen) tot hinder in de privatieve kavel (bv. waterinfiltratie, geluidsoverlast,…). En dan kijken de mede-eigenaars richting syndicus om dit snel op te lossen. Hoe kan jij dergelijke problemen aanpakken en wat zijn jouw mogelijkheden? Kan jij als syndicus werken laten uitvoeren aan een privatieve kavel? Heb je altijd de ruggensteun nodig van de AV of kan je alvast optreden? Je komt het allemaal te weten tijdens de VIVO-opleiding ‘Omgaan met overlast in ME – juridische aspecten’. 

Nieuw wettelijk kader 

Een wettelijke regeling heeft lang op zich laten wachten, maar recent heeft de wetgever daarin verandering gebracht. Het nieuwe goederenrecht, dat officieel van kracht is gegaan op 1 september 2021, omvat o.a. een grotendeels nieuwe en meer uitgebreide wettelijke regeling inzake burenhinder. Iets waar de syndicus vrij vaak mee geconfronteerd wordt, maar waar er nooit echt een wettelijk kader rond was. Tot nu. 

Het algemeen principe blijft dat iedere eigenaar recht heeft op het volledige gebruik en het genot van zijn eigendom. Daarbij moet die er wel voor zorgen dat die geen overmatige hinder veroorzaakt die niet in verhouding staat tot de normale ongemakken die kunnen voortvloeien uit het nabuurschap. Een wenende baby valt bijvoorbeeld onder de normale ongemakken. Een bakkerij die later werd omgebouwd tot discotheek is bovenmatige hinder. 

Om van “bovenmatige burenhinder” te kunnen spreken moet er dus een overschrijding van de toegelaten ongemakken zijn. De nieuwe wet voorziet in een aantal omstandigheden om dit te bepalen: het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt zijn er enkele van.

Tussenkomst syndicus 

Gevallen van overlast gaan vaak over onrechtmatig gebruik van de gemene delen, geluid, geur of vochtinsijpeling. Vaak zijn dat dan discussies tussen twee eigenaars waar de syndicus niet hoeft in tussen te komen. Toch komen dit soort onenigheden soms bij hen terecht. De syndicus kan dan in eerste instantie optreden als bemiddelaar tussen beiden en eventueel enkele voorstellen doen. Bij het voorbeeld van de omgebouwde discotheek kan dat zijn dat het lawaai is toegestaan tot een bepaald uur en niet later. Indien de eigenaar zich daar niet aan houdt, kan er een klacht worden ingediend bij de politie, kan die eigenaar in gebreke gesteld worden, ... 

Wat een syndicus nog kan doen is een mede-eigenaar een bevel opleggen tot staken van de hinderlijke activiteit op straffe van een dwangsom en in heel extreme gevallen kan er zelfs een uit-huiszetting gebeuren. Dit soort maatregelen kunnen enkel via de rechtbank. Het laatste geval zou uiteraard een allerlaatste redmiddel moeten zijn en na pogingen om minnelijk tot een oplossing te komen. 

Tijdens de opleiding 

Welke nieuwe wettelijke tools kan je aanwenden om burenhinder aan te pakken? Hoe gebruik jij ze als syndicus of als mede-eigenaar? En wat is jouw rol als syndicus hierin? Wat als deze hinder veroorzaakt wordt door de huurders van een mede-eigenaar? Kan een VME huurders laten buitenzetten? Al deze vragen en meer zullen tijdens deze opleiding beantwoord worden! 

Daarnaast gaan we ook in op een aantal andere problemen die door individuele mede-eigenaars / huurders veroorzaakt worden zoals het systematisch niet-betalen van de bijdragen, het uitvoeren van niet toegelaten werken aan gemene delen, het aanbrengen van beschadigingen tijdens een verhuis, parkeerproblemen, ...